Yleistä muutostöistä
Hakemus asunnon korjaustoimenpidettä varten
Yhtiön osakas ei voi tehdä korjaustoimenpiteitä asunnossaan eikä varsinkaan märkätiloissa ilman lupaa. Mikäli työ käsittää ainoastaan muutoksia vesi- lämpö- tai sähköjohtoihin tai vesieristystä muuttavia toimenpiteitä, riittää taloyhtiön lupa. Mikäli kajotaan kantaviin rakenteisiin tai esimerkiksi laajennetaan märkätilaa viereisiin huonetiloihin, työ vaatii viranomaisluvan. Viranomainen myöntää luvan aina taloyhtiölle, joten osakas ei voi sitä suoraan hakea. Myös sauna lasketaan märkätilaksi.
Ainoastaan hyvin vähäiset toimenpiteet, kuten valaisimen tai peilikaapin vaihto, voidaan suorittaa ilman lupaa.
Viranomaismääräykset
Sähköasennusten viranomaisvaatimukset muuttuivat 1997. Mikäli märkätilan sähköistystä muutetaan, kaikki asennukset täytyy muuttaa nykymääräysten mukaisiksi. Tässä yhteydessä järjestelmään lisätään aina vikavirtasuojakytkin.
Putkiasennusten viranomaismääräykset muuttuivat vuonna 2000. Vähänkään suuremmissa muutoksissa vaaditaan myös luvat omistava vastaava putkitöiden työnjohtaja (KVV-työnjohtaja). Helsingissä toimenpiteet tulee hyväksyttää rakennusvalvonnassa, vaikka edes toimenpideilmoitusta ei muuten tarvittaisi.
Märkätilojen vesieristyksen huolellinen toteutus on taloyhtiölle ja osakkaalle välttämätöntä. Rakenteet turmeltuvat hyvin nopeasti, mikäli niihin pääsee vettä. Siksi yhtiön velvollisuutena on huolehtia siitä, että vesieristystyöt tulevat oikein tehdyiksi.
Kaikki edellä kerrottu pakottaa taloyhtiön osallistumaan suurella huolella asunnoissa tehtäviin märkätilojen korjaus- ja muutostoimenpiteisiin.
Vastuu muutostöiden aiheuttamasta vahingosta
Muutostyöstä rakennusaikana tai myöhemmin aiheutununeesta vahingosta vastaa taloyhtiölle ja muille osakkaille aina työn tilannut osakas. Tämä vastuu ei siirry esimerkiksi työn tehneelle ulkopuoliselle urakoitsijalle, vaikka tällaisesta olisi urakkasopimuksessa sovittu.
Mitä lysti maksaa
Isännöitsijän pitämät tarkastukset ja katselmukset maksavat esim. märkätilakohteessa riippuen tarvittavien tarkastusten määrästä 394-840 € sisältäen arvonlisäveroa 22 %. Tähän sisältyy suunnitelmien tarkastus, asiakirjojen arkistointi sekä merkintä isännöitsijäntodistukseen. Tarkempi erittely löytyy hinnastostamme. Palkkion maksaa taloyhtiö ja perii puolet siitä osakkaalta.
Miten pääset alkuun
Kun olet suunnittelemassa muutostöitä, aloita aina täyttämällä hakemus asunnon korjaus- tai muutostoimenpidettä varten ja toimita se isännöitsijälle. Saat hyviä vinkkejä työn toteuttamiseksi, tarkastamme suunnitelmat, pidämme tarvittavat katselmukset, arkistoimme työhön liittyvät asiakirjat ja lisäämme isännöitsi-jäntodistukseen maininnan tehdyistä töistä. Tämä kaikki korottaa asuntosi jälleenmyyntiarvoa!
Suunnitellessasi korjaustöitä täytä ensimmäisenä Remontti-ilmoitus
Tarkempia Määrityksiä
Helsingin kaupungin rakennusvalvontavirasto on antanut syyskuussa 2000 uudet ohjeet huoneistojen muutostöistä, jotka vaativat RAKENNUSLUVAN. Uudet ohjeet perustuvat Maankäyttö- ja rakennuslakiin sekä 1.7.2000 voimaan tulleeseen Helsingin kaupungin rakennusjärjestykseen.
Kehotamme aina ennen remonttisuunnitelmien käynnistämistä varmistamaan, vaatiiko suunnittelemanne korjaustoimenpide rakennuslupaa. Näitä rakennusluvanvaraisia töitä ovat esim. asuntosaunan rakentaminen ja yleensä märkätilojen laajentaminen kuivaantilaan.
Rakennusluvan hakeminen vaatii aina ammattitaitoisen pääsuunnittelijan palkkaamista sekä suunnitelmien esittämisen taloyhtiön hyväksyttäväksi valtakirjan saamiseksi rakennusluvan hakemiseen.
Kun alatte suunnitella korjaustoimenpiteitä huoneistoonne, huomioikaa toimenpiteittenne vaikutukset talon rakenteisiin, laitteisiin ja naapurien viihtyvyyteen. Muistakaa,
• ettette ilman rakennuslupaa koske kantaviin rakenteisiin
• ettette sekoita talon ilmanvaihtoa tai aiheuta hajuhaittoja
• että saunaan ja pesutilaan tulee riittävä vesieristys lattiaan ja kosteuseristys seiniin (rakennusluvan alainen toimenpide)
• ettette aiheuta suihkua ympäröivien seinärakenteiden kastumista
• ettette heikennä huoneistojen välistä äänieristystä
• ettette muuta lämpimän käyttöveden kiertoa verkostossa
• ja ettette kuormita sähköjohtoja ylisuurilla tehoilla, jne.
• että täysin valmis veden- ja kosteudeneriste on tarkastutettava ja tarkastuspöytäkirja on toimitettava taloyhtiölle
(HUOM. Varmista, vaatiiko toimenpide rakennusluvan)
Jos tuntuu siltä, ettette pysty täyttämään em. ehtoja remontissanne,
• ottakaa yhteys ammattisuunnittelijaan
• laadituttakaa korjaussuunnitelma remonttinne eri osa-alueista (rakenne-, lvi- ja sähkö-)
• esittäkää suunnitelmanne yhtiön isännöitsijälle ja hallitukselle
Muistakaa myös varmistaa paikkakuntanne rakennusvalvontaviranomaisilta, edellyttääkö muutostyönne Maankäyttö- ja rakennuslain tai Rakennusjärjestyksen mukaista rakennuslupaa.
Toteuttakaa kaikki korjaustyönne, olivatpa ne luvanvaraisia tai ei, siten, että taloyhtiölle ja muille osakkaille niistä muodostuva vahingonvaara ja haitta on kaikin tavoin ehkäisty. Tähän pääsette:
• hyvällä suunnittelulla, jonka myös taloyhtiön hallitus on tarkastanut
• palkkaamalla ammattitaitoiset suunnittelijat
• palkkaamalla ammattitaitoiset tekijät
• hyödyntämällä ulkopuolista valvonta-apua ja käyttämällä kestäviä hyviä materiaaleja
Muistakaa, että taloyhtiön isännöitsijän ja hallituksen tulee olla tietoinen talossa tehtävistä huoneistoremonteista. Selvittämällä asiat ennakkoon vältytte mahdolliselta väärin tehdyltä remontilta, jonka aiheuttamat vahingot ovat myöhemmin ikäviä selvitettäviä.
Osakkaan oikeus tehdä muutostöitä
AOYL 77 §:n mukaan osakkaalla on oikeus tehdä muutoksia niissä tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden.
Muutoksia, joihin osakas saa yleensä ryhtyä ovat esim. pintamateriaalien muuttaminen, huonekorkeuden laskeminen sekä keveiden väliseinien purku, siirto ja rakentaminen. Sallittua on myös huonejärjestyksen muuttaminen sekä saunan, kylpyhuoneen ja wc:n rakentaminen tai poistaminen. Osakas voi myös puuttua sähkö-, kaasu-, vesi-, viemäri- ja ilmastointiputkiin ja johtoihin.
Yhtiöoikeudellisesta muutostyöoikeudesta erillään on pidettävä se, voiko osakas itse tehdä työn vai onko hänen pyydettävä työhön ko. alan ammattilaista esim. valtuutettua sähkömiestä.
Osakkaan ilmoitusvelvollisuus
AOYL 77 §:n mukaan muutostyöstä, joka voi vaikuttaa kantaviin rakenteisiin, talon eristyksiin (lämpö-, vesi-, kosteus- ja äänieristeet), taloon asennettuihin vesi-, sähkö-, kaasu- tai vastaaviin johtoihin tai ilmanvaihtojärjestelmään, on ennen sen aloittamista ilmoitettava hallitukselle tai isännöitsijälle.
Osakkaan tekemän ilmoituksen sisältö:
• asukkaan / osakkaan nimi ja yhteystiedot
• huoneistotunnus
• selostus suunnitellusta työstä
• tarvittavat suunnitelmat ja piirustukset
• töiden suunniteltu ajankohta ja kesto
Suunnitelmat
Mikäli korjauskohde vaatii rakennusluvan, tulee korjauskohteella olla pääsuunnittelija, joka koordinoi korjaussuunnittelua ja huolehtii tarvittavien erityissuunnittelijoiden hankinnasta.
Riittäviksi voidaan katsoa suunnitelmat, jotka täyttävät seuraavat ehdot (varmista rakennusluvan minimivaatimukset):
Pohjapiirustus 1:50, mistä näkyy koko asunto. Piirustukseen on merkittävä, mitä puretaan ja mitä rakennetaan lisää. Jos muutetaan julkisivuja esim. ikkunoita tai muita aukotuksia, tarvitaan julkisivupiirustukset 1:100 ja asemapiirustus 1:500 toimenpideilmoitusta varten. Lisäksi tarvitaan detaljipiirustuksia 1:20 seinäleikkausista, katon ja seinän liittymistä, lattiakaadoista, kalusteiden sijoituksista.
LVIS-töistä on laadittava omat piirustukset. Piirustukset on teetettävä alan ammattiliikkeellä, huomioiden, että ne voidaan joutua hyväksyttämään viranomaisilla.
Putkipiirustukset 1:50, piirustuksiin tulee merkitä putkikoot, putkien sijainnit, kalustetyypit ym. Ilmanvaihtopiirustustuksiin 1:50 on merkittävä putkistojen lisäksi laskennalliset poisto- ja tuloilmamäärät.
Sähköpiirustuksiin 1:50 merkitään putkitukset, käytettävät kalusteet keskuspiirustus ym.
Työselitys kaikista edellämainituista tarpeen mukaan.
Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti
Jos muutostyö on sellainen, että se vaatii viranomaisluvan, taloyhtiö voi ilmoittaa laittomasta muutostyöstä rakennusvalvontaviranomaisille, jotka voivat keskeyttää työn. Yhtiö voi vaatia luvatta tehtyjen muutosten saattamista ennalleen osakkaan kustannuksella.
Vastuu muutöstöiden aiheuttamista vahingoista
Kuten edellä todettiin, osakkaan muutostyöoikeutta eivät pääsääntöisesti rajoita AOYL 78 §:n määräykset korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkaan ja yhtiön välillä. Korjaus- ja kunnossapitovastuu jakautuu 78 §:n mukaisesti, vaikka osakas olisikin tehnyt näihin rakennusosiin joitakin muutoksia. Asunto-osakeyhtiön vastuulla on kuitenkin vain sellaiset johdot ja kanavat yms., jotka on samantasoisina asennettu yhtiön huoneistoihin.
Kosteiden tilojen rakenteet
Kosteilla tiloilla tarkoitetaan tiloja, joissa on lattiakaivo (kylpyhuone, suihkutila).
Peseytymistilojen rakentamisessa tai remontoinnissa ei voida koskaan olla liian huolellisia. Jos pohjatyöt tehdään hutiloiden, on aivan sama millaisia pintamateriaaleja käytetään - lopputulos ei tule kestämään kauan. Kosteiden tilojen rakentamisessa on tärkeintä varmistua riittävän vahvasta vedeneristyksestä. Markkinoilla on lukuisia eri valmistajien tuotteita. Noudattakaa aina valmistajan antamia ohjeita vesieristysten tekemisessä.
Kaikissa kosteissa tiloissa tulee huolehtia myös seiniin tehtävästä kosteussulusta ja suihkun kohdalle tulee myös seinään tehdä veden eristys.
Ennen laatoitusta varmistakaa, että lattian vedeneristys on kunnossa. Vanha kaakeli tai klinkkeri ei ole vesieriste eikä vanhan muovimaton käyttämistä vesieristeenä tule edes harkita. Muovimatot kutistuvat vanhetessaan.
Löylyhuoneen rakentaminen
Saunan rakentaminen vaatii nykyisen viranomaisohjeen mukaan aina rakennusluvan. Kun ryhdytte suunnittelemaan saunan rakentamista, hankkikaa heti hankkeen alussa ammattitaitoinen pääsuunnittelija (yleensä arkkitehti), joka koordinoi suunnitelua sen laajuuden vaatimalla tavalla.
Suunnittelussa tulee huomioida erityisen tarkasti ilmanvaihtoon liittyvät asiat, kosteuden ja lämmön pääsyn estäminen rakenteisiin, vedeneristyksestä huolehtiminen, sähkösyötön riittävyyteen liittyvät asiat, jne.
Käytännönohjeita
Huolehtikaa seuraavista asioista, niin vältytte turhilta jälkiselvittelyiltä:
• mikäli remonttiin liittyy tulitöiden tekemistä, varmistukaa tulityöluvasta ja vakuutusyhtiöiden suojeluehdoista
• informoikaa naapureitanne, talonmiestä / huoltoyhtiötä tehtävästä remontista
• huolehtikaa, että esim. porrashuoneeseen remontin yhteydesssä kulkeutuva pöly ja muut epäpuhtaudet siivotaan viipymättä pois, ne eivät kuulu taloyhtiön siivottavaksi; tarvittaessa taloyhtiö laskuttaa ylimääräisistä siivouksista sotkun aiheuttanutta remontin teettäjää (=osakkeenomistajaa)
• huolehtikaa remonttijätteenne itse pois taloyhtiön alueelta, niiden poiskuljetus ei kuulu taloyhtiölle.
77§ Muutostyöt
Osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Jos muutos voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle, siihen on saatava yhtiön hallituksen tai osakkeenomistajan suostumus. Muutostyöstä, joka voi vaikuttaa kantaviin rakenteisiin, talon eristyksiin, taloon asennettuihin vesi-, sähkö-, kaasu tai vastaaviin johtoihin tai ilmanvaihtojärjestelmään, on ennen sen aloittamista ilmoitettava hallitukselle tai isännöitsijälle. Hallituksella ja isännöitsijällä on oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Jos muutos vaatii yhtiöjärjestyksen muuttamista, on sitä koskevia 3:n luvun säännöksiä noudatettava.
Jos muutokseen vaaditaan viranomaisen lupa, hallituksen on osakkeenomistajan kustannuksella haettava lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se.
Jollei hallitus tai osakkeenomistaja anna suostumusta muutokseen, tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutoksen, mikäli sen raukeaminen olisi kohtuutonta ottaen huomioon toisaalta aiheutuvan haitan määrä ja toisaalta osakkeenomistajalle koituva hyöty. Jos tuomioistuin antaa suostumuksen muutokseen, sen on samalla velvoitettava osakkeenomistaja korvaamaan aiheutuva haitta täysimääräisesti sekä määrättävä muut tarpeelliset ehdot. Tuomioistuin voi myös oikeuttaa osakkeenomistajan hakemaan tarvittavan viranomaisen luvan.
Mitä edellä on säädetty muutosten tekemisestä, koskee myös lisärakentamista.
78§ Kunnossapitovastuu
Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuun jakamisesta osakkeenomistajien ja yhtiön kesken. Yhtiöllä on kuitenkin aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö. Sikäli kuin yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty kunnossapitovastuun jakamisesta, se jakautuu 2-4 momentin mukaan.
Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassaan olevat tilat. Yhtiö on kuitenkin velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa huoneistoon asennetut sellaiset lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaisesta huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle.Yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajalle kuuluvien kunnossapitotöiden suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos se saattaa tapahtua osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaamatta.
Yhtiö on vastuussa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajille.
Lisätietoja: Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistys